Խաբված գնորդներ, գործը կիսատ թողած կառուցապատող։ Այս դեպքը կրկին ուշադրություն հրավիրեց տարիներ առաջ ավելի հաճախ հանդիպող խնդրի վրա։
«Նախադեպեր եղել են, հիմա էլ ցավոք սրտի կան նման նախադեպեր. որոշ կառուցապատողներ նույնպես հայտնվել են սնանկության գործընթացում», - ասում է փաստաբան Վարդան Խեչյանը:
Նա հիմա էլ դատարանում մի շարք գործերով պաշտպանում է գնորդների շահերը։ Դեպքերն ու իրավիճակները տարբեր են, բայց ունեն մեկ ընդհանրություն՝ վճարել են բնակարան ունենալու համար, փոխարենը դատական քաշքշուկների մեջ են հայտնվել։
«Գնորդները դիմում են դատարան, որ պարտատերերի ցուցակում հայտնվեն և սնանկության փուլում ստանան իրենց հատուցումները: Գործերը տարիներով շարունակվում են: Առաջնային պարտատերերի ցուցակում ընդգրկվում են օրինակ` կառուցապատողների աշխատողները աշխատավարձերի մասով, որից հետո հետո նաև վարկային կազմակերպությունները, որոնք վարկ են տրամադրում», - մանրամասնում է Խեչյանը։
Սա վատագույն սցենարներից մեկն է միայն։ Առաջնային շուկայից բնակարան ձեռք բերելիս գնորդը սովորաբար ունենում է երկու տարբերակ՝ կա՛մ բնակարանը ձեռք է բերում տարաժամկետ վճարման եղանակով, կա՛մ բանկի կողմից հիփոթեքային վարկավորման միջոցով։ Երկրորդ դեպքում, երբ բանկը հանդես է գալիս որպես միջնորդ, ռիսկերն ավելի նվազ են, թեև լիովին չեն բացակայում։ Կառուցապատողն ու բանկը կարող են միասին գալ համաձայնության, թե ինչ եղանակով է կառուցապատողը տնօրինելու գնորդի հաստատված վարկային միջոցները։
«Եթե գնորդը թույլ տա կառուցապատողին օգտագործել վարկի գումարը կառուցապատման ընթացքում, ապա հիմա էլ եթե կառուցապատողը սնանկանա, ապա ինքը չի ունենա բնակարան և պարտք կլինի բանկին», - նշում է Ազգային հիփոթեքային ընկերության գործադիր տնօրեն Էդմոնդ Վարդումյանը:
Երբեմն գնորդը չի էլ ունենում իրավունք ինքնուրույն որոշելու, թե իրեն հատկացված վարկային միջոցների որ մասը որ փուլում կառուցապատողը կարող է օգտագործել, հենց այստեղ առաջանում են մեծ ռիսկեր գնորդների համար։ Ռիսկը մեծ է նաև այն դեպքում, երբ գնորդը գումարը անմիջապես կառուցապատողին է փոխանցում։ Բանկերին վերաֆինանսավորող Ազգային հիփոթեքային ընկերությունը, ուսումնասիրելով միջազգային փորձը, նշված ռիսկերը զսպելու համար կիրառում է տարբեր մեխանիզմներ, պարզաբանում է ընկերության գործադիր տնօրենը։
«Մենք չենք վերաֆինանսավորում վարկը, քանի դեռ շենքի կառուցապատումը չի ավարտվել ամբողջությամբ: 2018-ից ներդրեցինք 2-րդ մեխանիզմը, որը հնարավորություն է տալիս մեզ վերաֆինանսավորել վարկը նույնիսկ այն դեպքում, երբ շենքը գտնվում է կառուցապատման փուլում, բայց որոշակի նախապայմաններով: Կառուցապատողը պետք է նախորդ երեք տարիներից յուրաքանչյուրում աշխատած լինի շահույթով կամ պետք է ունենա առնվազն 500 մլն դրամ կապիտալ», - հայտնեց Էդմոնդ Վարդումյանը։
Վարկը փոխանցվում է կառուցապատողի հատուկ հաշվին, որտեղ գումարը սառեցվում է, քանի դեռ կառուցապատողը չի ավարտել շինարարությունը, և միայն ավարտական ակտը ստանալուց հետո կառուցապատողը կարող է տնօրինել այդ գումարը։ Հայաստանի օրենսդրությունն այս առումով ի շահ գնորդի է գործում, ասում է խոշոր շինարարական ընկերության նախագահ Սուրեն Սահակյանը, ով ևս բնակելի համալիրի կառուցապատում է իրականացնում։
«Եթե մարդիկ, օրենքը շրջանցելով, ուրիշ կարգի պայմանավորվածություններ են ձեռք բերում կառուցապատողի հետ և կառուցապատողի պրոբլեմների առկայության դեպքում կորցնում են իրենց վճարած գումարները, դա իրենց անձնական սխալի հետևանքով է. այն շահույթը, որ պետք է կառուցապատողը ունենա, պետք է ունենա ավարտական ակտից հետո»։
Նախկինում եղել են նաև դեպքեր, երբ օրինակ` կառուցապատողը մեկ բնակարանը վաճառել է մի քանի հոգու, քանի որ բնակարանները ձեռք են բերվել նախնական առուվաճառքի պայմանագրով՝ առանց կադաստրային գրանցման։ Բայց բոլոր դեպքերում, ըստ Սուրեն Սահակյանի, գնորդը պաշտպանված է, եթե խելամիտ է գործում։
«Կյանքում բոլոր տեսակի կատակլիզմներ լինում են, ոնց որ կորոնավիրուսը, պատերազմը, որ կարող է որևէ կառուցապատողի համար լրացուցիչ պրոբլեմներ, ռիսկեր ստեղծել, որը կարող է ավարտվել այդ ընկերության սնանկացմամբ, բայց այդ դեպքում գնորդը ոչինչ չի կորցնում, եթե ինքը ճիշտ է գործել», - նշում է «Սահակյանշին» ընկերության նախագահը։
Ի՞նչ ասել է ճիշտ գործել, պարզաբանում է Սուրեն Սահակյանը. բնակարան ձեռք բերելիս, հատկապես առաջնային շուկայի դեպքում, պետք է նախ նոտարով հաստատել գնումը, ստանալ կադաստրային ձևակերպում և սեփականության վկայական: Եթե այս պայմանները չեն բավարարվում, ապա պարզապես պետք է հրաժարվել տվյալ կառուցապատողի հետ գործարքի մեջ մտնելուց, քանի որ չկա ու չի էլ եղել օրենք, որը կարող է պաշտպանել միայն վստահության վրա հիմնված գործարքները։